A reforma tributária em discussão no Brasil tem gerado grande apreensão entre os investidores, especialmente no que se refere aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). No primeiro semestre de 2024, o índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) registrou um aumento modesto de 1,08%, mas encerrou junho com uma queda de 1,04%, refletindo o ceticismo do mercado quanto à velocidade de redução da taxa de juros (Selic) e a possibilidade de taxação dos FIIs.
Os fundos de lajes corporativas e galpões logísticos tiveram as piores performances no semestre, enquanto os fundos que investem em ativos financeiros superaram o Ifix. Esse desempenho misto evidencia as incertezas do cenário macroeconômico, incluindo a instabilidade na taxa de juros e a relação tensa entre o governo e o Banco Central, que adicionam mais desafios para os investidores de FIIs.
A proposta de reforma tributária inclui mudanças significativas para os FIIs, classificando-os como prestadores de serviços, o que permitiria a incidência de impostos sobre as operações desses fundos, atualmente isentos de tributação. Essa mudança pode afetar a atratividade dos FIIs ao reduzir os retornos para os investidores.
Um dos principais pontos da reforma é a tributação diferenciada para os fundos que investem diretamente em imóveis, os chamados fundos de tijolo. Esses fundos poderão optar por recolher a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). No entanto, se optarem por não aderir a este regime, poderão enfrentar problemas futuros, como a impossibilidade de recuperar custos de manutenção dos imóveis através de créditos fiscais.
Por outro lado, a maioria dos FIIs que investem em títulos de renda fixa continuará isenta de impostos, mantendo sua atratividade relativa. Além disso, a nova legislação exigirá maior transparência nas operações e nas informações sobre cotistas, facilitando a fiscalização tributária.
A incerteza quanto à reforma tributária adiciona um nível de risco aos investimentos em FIIs. Fundos com ativos bem localizados e boas perspectivas de aumento de aluguéis ou redução de alavancagem ainda têm potencial de alta, mas o comportamento da curva de juros será crucial para o desempenho desses fundos.
Os analistas apontam que as mudanças propostas podem ter um impacto menor em contratos de longo prazo já firmados, mas não descartam renegociações futuras. A possibilidade de maior carga tributária para fundos com ativos mais arriscados também pode influenciar negativamente a rentabilidade desses investimentos.
Em resumo, a reforma tributária proposta apresenta desafios e oportunidades para os FIIs. Enquanto a manutenção da isenção para a maioria dos fundos é positiva, a tributação diferenciada para os fundos de tijolo e o aumento da transparência exigem atenção dos investidores. A evolução do cenário econômico e das decisões do Banco Central sobre a Selic também serão determinantes para o futuro desses investimentos.
